עדים שחתמו מתחת לב' שיטין בכתובה טיפול בפוריות חנות האינטרנט בשבת אכילה מהמקרר של המלון

קבלן שמכר דירה לשתי אנשים

שם הרב המשיב: // נושא:  // תאריך התשובה: 31.07.2021

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב google
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב google
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

שאלה:

אני קבלן דירות שמכרתי דירות על הנייר בסכום של 800.000 דולר וכתבתי בנוסח החוזים אני מתחייב למכור לכם את הדירות, ושילמו לי חלק מהסכום, והנה כשהבניין נעמד ראיתי שאי עומד לפני פשיטת רגל, אז החלטתי שאני מוכר את הדירות לאנשים אחרים במיליון וחצי דולר, ועשיתי עם השניים חוזה שאני מוכר להם, והעברתי להם בטאבו את הדירות, והם נכנסו בפועל השניים לדירות, והנה הראשונים שגילו את זה טוענים שאני גנב?

תשובה:

לכתחילה בוודאי שאסור לך למכור את זה לאחרים אחרי החוזה הזה, אבל אם מכרת לא נוכל להוציא את הקונים השניים מהדירה, וכמו שיבואר.
ונימוק הדין:
בגמ' במסכת עבודה זרה עב. הביא הגברא דאמר ליה לחבריה האי מזבינינא לה להא ארעא מזבנינא לך במאה זוזי אזל זבנה לאיני אחרינא במאה ועשרין אמר הרב כהנא הקנה קמא והיינו שהיה אדם שאמר לחבירו אם אני מוכר את הקרקע אני אמכור אותה לך במאה זוז ולבסוף הלך ומכרה לאחר במאה עשרי ואמר רב כהנא שהראשון קשה ופריך בגמ' רב יעקב מזהר פקוד שאותו אדם שמכר זוזי אנסוהו והלכתא כר' יעקב מנבר בקוד והיינו פרש"י דכלהמה שהאדם המוכר התכוין למכור לראשון והתחייב לו זה עד כמה שימכור אותה לאחרים באותו מחרי אבל אם יתנו לו מחיר גבוה עלזה לא התחייב והטעם היות וכשמוכר באותו מחיר א"כ חשיב שמוכר מדעתו אבל כשמוכר במחיר גבוה א"כ חשיב שמוכר מדעתו אבל כשמוכר במחיר גבוה זה אומר שבא אדם והציע מחיר גבוה יותר וזה בגלל שהוא אנוס למעת מכר לו את זה וע"ד שיקבל בזה מחיר לא התנה ולכן המקח קיים לשני.
והנה לגבי החלק הראשון שאם התחייב למכור לראשון ואח"כ מכר לשני באותו מחיר שצריך לתת לראשון מצינו בזה ד' תנאים.
א. כתב ברש"י שעשו עם הראשון קנין למכור לו את הקרקע שבל קנין אינו כלום והוי דברים בעלמא.
ב. בעי שבקנין יהיה פסיקת דמים בכמה ימכור לו דאל"כ יבטיח לו שמוכר לו ובזמן אמת שימכור לו יעלה לו את המחיר למחיר גבוה שלא יוכל לקנות ואז ימכור את זה לאחרים ולכן בעי שיהיה פסיקת דמים בכמה ימכור וכך נקט בטור ובשו"ע בסימן ר"י.
ג. תנאי שלישי כתב ברמב"ם שביעי למימר שמוכר לו בקנין "מעכשיו" ולכשארצה ובטעם הדבר מצינו ג' הסברים: א. בב"י כתב דאל"כ הוי קנין דברים דכיון שאינו מוכר ל מעכשיו אלא רק לזמן שארצה א"כ הקנין לא חל עכשיו על כלום הוי קנין דברים ולכן כשאומר מעכשיו חל הקנין מעכשיו לכשארצה. ב. בב"י הביא את העיטור שנוקט שאין בעיה של קני ןדברים היות וחייב את עצמו כיום למכור אפי' שהחיוב הוא רק לכשארצה וכל הבעיה מצד שאמר "אם" אמכור שהוי אסמכתא לדעת הרמב"ם דכל שאומר אם הוי אסמכתא ובשביל זה צריך לומר מעכשיו וכיון שנוקט להלכה בדעת הרא"ש בשם רש"י שאסמכתא הוי בעיה רק אם מגזים וכיון שכאן אינו מגזים לא חשיב אסמכתא ולכן נוקט שאי"צ למימר בכלל מעכשיו אבל לדעתי הבעיה לרמב"ם זה מצד אסמכתא. ויסוד המחלוקת אם שאדם מתחייב למכור בקנין הוי קנין דברים זה כיון שמצינו שאדם יכול לחייב ולשעבד את עצמו בקנין וכמובא בסימן קע"ו בהלכות שותפין סעיף א', ב', ג', ובסימן ב' וכו' וזה כשמחייב את עצמו היום שחייב לפלוני מאה דולר אבל אם חייב את עצמו שימכור כשארצה כאן אולי אין כאן עדיין חיוב שהרי כל מה שחייב זה לעשות פעולת מכירה לא שחייב את הדר בעצם וזה אינו כלום א"צ כיון שחייב את עצמו היום בלשון חיוב חשיב כחל עליו חיוב היום שאינו קנין דברים.
ד. ודעת הבר שבגלל שהקנין חל לכשארצה א"כ הוי כלתה קניני שכיום אחרי הקנין הדבר לא חל ויש נתק בין הקנין לחלות ולכן צריך למימר מעכשיו.
תנאי רביעי כתוב בעיטור בשם רב האי וכן בשו"ת הרשב"א הובא במחודשים שבעי שהקרקע בשעת הקנין תעמוד ביד הלוקח ועושה בזה קנין לכשארצה ואם לאו אינו מועיל גם כשאומר מעכשיו וע" קנין ואמנם במחבר לא הזכיר זאת אבל בב"י הביא את זה בלי שחולקים ע"ז וכיון שקי"ל שאם כתב בסם בב"י ולא הביא בשו"ע שהולכים כמו שנקט בב"י א"כ יש לנו כאן תנאי רביעי.
ונמצא כרגע שיש לנו ד' תנאים שיחול קנין לכשארצה
א. שיהיה קנין.
ב. פסיקת דמים.
ג. מעכשיו.
ד.שיהיה המקח ברשות הקונה ורק לדעת העיטור אי"צ לומר מעכשיו אלא עצם זה שאמר אמכור לך כבר חל עליו חיוב.
ובמחבר נקט שבעי את ד' התנאים.
ובמהר"ש ששון סימן קל"ג הקשה סתירה בדברי הרשב"א שאצלנו הרשב"א שהובא בב"י במחודשים נוקט שכל קנין לכשארצה הוי קנין דברים גם אם יאמר מעכשיו אלא א"כ החפץ ביד הלוקח והוא עצמו כתב והובא בסימן ר"ג סעיף א' אם עשה קנין לתת זכיות שיש אצלו לחבירו שחל עליו החיוב ורואים שאינו קנין דברים וזה לכאורה תמוה גם על הב"י דבסימן ר"י הביא את הרשב"א בלי חולק שנוקט שקנין שארצה הוי קנין דברים ומצד שני מביא גם את העיטור שמהני ולא כתב שזה נחלק עם הרשב"א ובמהר"א ששון רצה לומר מכח זה דהגם כשאמר אמכור לא מהני וזה חשיב קנין דברים כמו קנין אתן אבל אם חייב את עצמו ואמר אני מתחייב למכור בכה"ג מחייב למכור לשני ולכן הרשב"א שנקט שלא מהני מדבר בלי האמירה אני מתחייב למכור אלא רק שאמר אמכור בלבד אבל אם אמר אני מתחייב למכור בזה דבר הרשב"א בסימן ר"ג שמהני לחייבו.
ורק כתב לחדש שלא רק שחל עליו חיוב אלא גם אם מכרו לאחר הקונה הראשון הלך ומוציא מהשני היו וחייב את עצמו הקשה במהר"א ששן דא"כ אמא הרמב"ם ועוד פוסקים הוצרכו להעמיד את הגמ' בע"ז כשאמר מעכשיו ולכן מהני קנין לכשארצה תיפוק ליה שחייב את עצמו בלשון אני מתחייב למכורן שלכן חל חיוב ובעי לתת לאשון שקנה והביא שני תירוצים
א. שבגמ' לא משמע שמדובר על התחייבות דא"כ שמדובר על התחייבות הי הלה לפרש זאת.
ב משום שהגמ' רצתה לומר שבמקום שמכר במקום במנה מכר במאה עשרים זוז המקח של השני קים וזה רק כשאמר אמכור בלבד אבל אם אמר אני מתחייב למכור לראשון גם אם השני רוצה לתת מאה עשרים זוז צריך להביא לראשון היות וחייב תא עצמו בסך שקצב ונמצא מדבריו חידוש שלא רק שהמתחייב למכור זה חיוב וגם לדעת הריטב"א אלא גם הקונה הראשון מוציא מהשני גם אם השני רוצה לתת יותר.
ובקצוה"ח בסמן ר"ו הביא את המל"מ שכתב על המהר"א ששון שאדרבה בלשון חיוב זה סיבה שרק מחוייב למכור לראשון אבל אינו קנוי לראשון וממילא אם מכרה הבעה"ב לשני זה מכור לשני וא"כ מה הברא של מהר"א ששון שבגלל התחייבות למכור חשיב כקנוי לראשון ובקצוה"ח תירץ את המהר"א ששן דכיון שכתב שטר בלשון חיוב שימכרנו לזה הוי ליה דין שטר ממש וגובה ממשעבדי ולכן כיון שהשטר חיוב יוצר שיעבוד הראשון מוציא מהשני היות וזה משועבד לראשון בגלל השטר ולדברי הקצוה"ח יוצא שכל דין שהראשון מוציא מהשני כשאמר לשון אני מתחייב למכור רק כשזה כתוב בשטר אבל אם אמר זאת בע"פ לא מהני לתת לשני ואיתי בסבר עמק המשפט בהלכות חוזים סימן כ' שהביא בשם ספר פתח הבית בסימן לב שנוקט שהמהר"א ששון דיבר גם במתחייב למכור בע"פ ולא רק בשטר והראיה שהרי הגמ' בעבודה זרה דיברה גם כשדברי בעה"ב שרוצה למכור לחבירו במאה ובא השני ורוצה לתת מאה עשרים ובאמת זה פלא אבל מ"מ כך היא דעת הקצוה"ח להסביר את המהר"א ששון אבל בנתיבות פליג על הקצוה"ח שכתב שלדעתו הדבר מסופק דכיון שחייב את עצמו למכור ואין כאן חיוב ממוני כיום שכבר חייב מעות א"כ כיון שקדם ומכר לשני הוי לוה כאילו התחייב לראשון דבר שאינו בידו שהוי לו הדבר שלא בא לעולם שאל מהני וכוונתו שדווקא בהתחייבות ממון ממש שמעכשיו חייב וכתבו זאת בשטר אז גובה כמשועבדים אבל במתחייב למכור שאין חיוב ממוני כיום שחל היות וכל החיוב שלו זה רק לעשות פעולת מכירה לאחל שיעבוד וממילא הוי רק חיוב על עצמו ולכן כשחל מכירה על גוף החפץ לשני זה קודם לראשון ולא נוציא את זה מידו. ולדעתי הוי דשלב"ל היות ושל הראשון לא חל ושל השני חל חשיב שאם הראשון רוצה קנין בזה כלפיו כיום הוי כדשלב"ל.
ונמצא שנחלקו הקצוה"ח והנתיבות אם אדם כתב בשטר אזי מתחייב למכור אם זה יוצר שיעבוד להוציא מהשני שלקצוה"ח זה יוצר שיעבוד ולנתיבות אין שיעבד אלא רק חיוב וכדעת המל"ב ולעולם לדעת הנתיבות אם חייב את עצמו מהיום התחייבות בשטר אז במאת חל שיעבוד על השטר וילך לראשון.
ולפי"ז יצא בכל חוזים כיום שי בהם תוקף במדינה וכשכותב אני מתחייב למכור הכוונה אני מוכר את הכל עכשיו שלכו"ע הראשון יוציא מיד הני מה שנמכר לו דחשוב כשטר ממשעבדי אבל זה אינו ונראה שלעולם לדעת הנתיבות המושג מתחייב לא שייך שיצור לי שיעבוד על המוצר
א. מה שחוזר ישלו תוקף במדינה זה מדין סיטומתא וא"כ זה לא מדין שטרומי אמר שבכה"ג וגבי ממש עבדי.
ב. בסימן לט בביאורים ס"ק י"ז נוקט הנתיבות שאם אמר לחבירו שמתחייב לו ליתן לו חפץ פלוני והך המתחייב וקדש עם זה אשה שמקודשת היות ויש עליו רק חיוב לתת את החפץ אבל החפץ שייך לבעלים ויכול ליתנו למי שרוצה.
ג. הקצוה"ח בעצמו כותב שלא נראה לי כמהר"א ששון וגם לשו"ע שלא כתב זאת סובר שלא מהני ע"י התחייבות להוציא מהשני וסובר דלא חל שיעבוד בשטר אלא א"כ יש אחריות על החיוב וכשמחייב את עצמו מעכשיו אם חל עליו חיוב לקיים דבריו אבל בכה"ג שרק מתחייב למכור ואין כאן עדיין חיוב ממוני לא שייך לומר שיש כאן אחרית ולכן אין שיעבוד נכסים וא"כ גם לשו"ע מה שהקונים השניים מוחזקים לא נוציא בידם ורק שבחוזים כיום שייך לומר שכיון שהמדינה ניתנת גיבוי לחוזה לרדת לנכסי הקבלן א"כ חשיב כיש אחריות למילים אנו מתחייב למכור שפיר הוי שיעבוד נכסים ורק שזה יעזור למה לקצוה"ח זה חשיב שיש כאן שיעבוד להוציא את השני בקרקע אבל לנתיבות לעולם אין קנין לראשון ולא שיעבוד ואין יכול להוציא מיד הראשון ונשאר שהוי מחלוקת הפוסקים ולא נוציא בקרע מיד הקונים בשניים וכך הציע גם בעמקה המשפט שם.
ד. יש סברא שכיון שבעי שקנין כשארצה יחול בעי שיהיה בתוך הקרקע וא"כ כאן הראשון לא היה בתוך הקרקע ולכן לא יכול הקנין של מתחייב למכור להוציא מיד השני אבל מצד זה לא הינו משאירים אצל השני דהרי מהר"א לשון עצמי הקשה דכיון שהיה קנין למאי צריך להגיע גם שיהיה בחזקת הלוקח שזה גם קנין חזקה לתירוץ שהיות וקנין לכשארצה אין אדם סומך בדעתי לכן בעל החזיר בפנים שמרגיש שהקנין שלו פועל שמעוןו וא"כ בחוזה כיום אדם גוזר בדעתו הגם שאינו בקרקע ועוד שכל מה שלא גוזר בדעתו זה כי המוכר אמרו בשאר זה ולא סומך דעתו כי הקנין לא נודע אם יקרה בכלל שירצה למכור לו אבל כאן בקבלן אמר להם שמתחייב למכור לזמן שזה יבנה והם סומכים בדעתם גם בלי להיות בתוך הקרקע ולכן יש סברא שיועיל הקנין גם בלי זה ולכן כל הסברא להשאיר ביד השני זה בגלל הנתיבות שנראה שכל ההתחייבות למכור זה רק חיוב הגוף לעשות פעולה של מכירה אבל אין כאן שום שיעבוד המוצר. ולכן להלכה ישאר הבית בחזקת השניים אם כבר מכר.