כן השאלה שלך מאד נוגע למעשה שדברים כאלו קורה כל הזמן.
זה לשון השולחן ערוך, המוכר את הבית מכר כל הדברים הקבועים כגון דלת ונגר ומנעול והאצטרובל ומכתשת הקבועה והתנור והכירים והריחים, אם הם קבועים, ואת מלבנות הפתחים המחוברים בטיט. (וי"א דחיבור ביתדות לא מקרי חיבור) (עיין בב"י). ולא מכר את המפתח, אפילו הוא קבוע בדלת, ולא מכתשת המיטלטלת ולא את הקלת ולא את מלבנות כרעי המטה ולא את מלבנות החלונות, אף על פי שהם מחוברים בטיט, מפני שהם לנוי. ואם אמר ליה הוא וכל מה שבתוכו, כל אלו מכורים אבל לא גג ויציע ובור ודות ומחילות (הר"ן ונ"י פ' המוכר את הבית). (וי"א דאם כתב לו כל מה שבתוכו, הוי כאלו כתב לו ולא שיירית וכו' וע"ל סימן זה סעיף ב').
מקור: גמ' ב"ב [סט, א] בעי רבי אלעזר, מלבנות של פתחים מהו? [רשב"ם – במוכר את הבית לחבירו קבעי אם מכר בכלל הבית מלבנות של פתחים אם לאו, והוא תיקון שעושין סביב המזוזות ומלמעלה ומלמטה שהדלת שוקף עליהן]. היכא דמחברי בטינא לא תיבעי לך, דהא מחבר [והוי מן הבית עצמו]. כי תיבעי לך דנקיטי בסיכי [יתידות קביל"ש ונוח לפרקן]. מאי? [מי אמרינן אינן צריכין לפתח כל כך ולא מכרן או לא] תיקו. בעי רבי זירא מלבנות של חלונות מהו? וכו'.
בשו"ת שיבת ציון [סימן קי להגאון רבי שמואל לנדא זצ"ל] נשאל אודות אחד שמכר את ביתו לאחר, ורצה המוכר לקחת עמו את המזוזות הקבועות בפתחי החדרים, והלוקח טען דכיון שמכר לו הבית, גם המזוזות נמכרות עם הבית, כמו הדלתות. וענה השיבת ציון דהיה מקום לומר דכיון דהוא איבעיא בש"ס דלא איפשיטא, הרי דין זה הוא ספיקא דדינא, ולכך פסקינן חומרא לתובע וקולא לנתבע והמוכר הוא הנתבע, והמוציא מחבירו עליו הראיה. ולפ"ז יש לכאורה לומר שגם המזוזות אשר הם ג"כ מחוברות ביתידות הוא בכלל האי ספיקא, והמוכר הוא המוחזק ועל הלוקח להביא ראיה. אמנם, לדינא הכריע השיבת ציון שאין לפסוק כן לגבי המזוזות והם של הלוקח, ועל המוכר להביא ראיה. והוא ע"פ מה דפסקינן בשו"ע [יו"ד סי' רצא' ס"ב] בשוכר בית מחבירו השוכר חייב לקבוע המזוזה כיון שהוא חובת הדר ואעפ"כ כשיוצא לא יטלנו בידו, ודין זה מפורש בברייתא במסכת ב"מ [קב, א]. וכתב הרמ"א בהג"ה שם דאף שאינו רשאי ליטול עמו המזוזה, מ"מ אם הראשון מקפיד על הדמים צריך השני לשלם לו המעות דמי שוויין של המזוזות, וכן כתב מרן הב"י בשם הר"ר מנוח שאם הראשון מקפיד על הדמים טוב לשלמם לו, אבל אין מוציאין עכ"ל. ע"ש. ומ"מ, סיים השיבת ציון דכל האמור לעיל הוא מצד ההלכה, אולם בלאו הכי חק ומנהג המדינה הוא שכל מי שמוכר בית גם כל שמחובר בטיט וביתידות שייך לבית ונמכר עם הבית אף שלא מפורש בשטר המכר, א"כ בלא"ה אין להמוכר על הלוקח שום טענה ומענה אודות המזוזות ודינא דמלכותא דינא, ותו לא מידי.
עולה מדברי השיבת ציון דבין לפי ההלכה ובין לפי מנהג המדינה אין המוכר יכול ליטול את המזוזות שלו ביציאתו. ובספר משנה הלכות [חט"ז סימן צח] הביא דברי השיבת ציון והסכים עימו לדינא. וכן בשו"ת להורות נתן [חלק ו סימן קכו] נשאל במי שקנה דירה, והמזוזות שהיו קבועים בה כתובין בכתב האריז"ל, והקונה הורידן והחליפן לכתב הב"י ז"ל, והמוכר אף שבשעת המכירה לא התנה שום תנאי על המזוזה, מ"מ אחרי ששמע שהקונה הוריד את המזוזות, דרש מן הקונה להחזיר לו את המזוזות או לשלם את דמיהם.
ופסק הגאון רבי נתן גשטטנר לדינא דאי אפשר להוציא מהלוקח כיון שהוא מוחזק במזוזה. ועוד דאיכא אומדנא שבעל הבית התכוין למכור גם את המזוזות, שהרי לא ביקש לא את המזוזות ולא את דמיהן אלא אחר שהקונה הורידן והתקין מזוזות אחרות, ואף שאת המזוזות עצמן לא ביקש שיחזירו לו שהרי אינו רשאי ליטלה, מכל מקום הוי ליה לדרוש דמיהן וכמש"כ הרמ"א דהשני צריך לשלם דמיהן, ואף אם אין מוציאין מידו מ"מ היה לו לדרוש דמיהן, דשמא יתרצה הלוקח ליתן דמיהן מרצונו, ומוכח לכאורה שהתכוין למכור את המזוזות יחד עם הבית, ועכ"פ נראה פשוט שאין הלוקח חייב להחזיר את המזוזות או לשלם את דמיהן.
והנה, בספר פתחי חושן [פי"ד הערה סח] הביא דברי השיבת ציון הנ"ל, וכתב דמנא ליה להשיבת ציון לדמות דין המזוזות למלבנות של פתחים, ולמה לא נאמר דדמיא למלבנות של חלונות ולא קנה. וגם מ"ש שאין רשאי המוכר להוריד את המזוזות, כתב הפ"ח שאם היו מזוזות מהודרות ויקרות יכול להורידן ולקבוע במקומם מזוזות פשוטות כשרות, וא"כ לא זכה רק בהפרש שבין המהודרות לפשוטות. ונשאר בצ"ע.
לכן אתה חייב להשאיר את המזוזות, אא"כ הקונה נותן לך רשות לקחת אותם.
